Какие договоры страхования необходимо заключить при получении ипотечного кредита на покупку земельного участка и строительство жилого дома?
Вопрос: Какие договоры страхования необходимо заключить при получении ипотечного кредита на покупку земельного участка и строительство жилого дома?
Ответ: Страхование заложенного имущества от рисков его утраты или повреждения является обязательным условием ипотеки, в отличие от страхования жизни и здоровья заемщика. Иными словами, имущество, заложенное по договору об ипотеке, должно быть застраховано от рисков утраты и повреждения. Кроме того, заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и уплате процентов за пользование кредитом.
Ипотечный кредит на покупку земельного участка
Ипотека земельных участков имеет ряд особенностей.
Так, предметом ипотеки могут быть только земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте (п. п. 1, 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; ст. 27 ЗК РФ).
Также у банков существуют требования, касающиеся категории земель, а также разрешенному использованию земельного участка. Например, кредитные программы банка могут содержать запрет на кредитование земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами минимального размера (п. 2 ст. 63 Закона N 102-ФЗ).
Если при передаче в залог земельного участка на нем находится или строится здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, право залога распространяется также и на указанное здание или сооружение (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).
Однако на практике банк может потребовать, чтобы приобретаемый за счет ипотеки земельный участок был свободен от каких-либо строений.
Как правило, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот участок (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
Договором об ипотеке может быть предусмотрено получение предварительного согласия банка на возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке.
Если права банка удостоверены закладной, то возведение зданий или сооружений на таком земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, и с соблюдением условий, которые в ней отражены (ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
Ипотечный кредит на строительство жилого дома
Если строительство жилого дома на земельном участке осуществляется за счет кредитных средств, земельный участок считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности на строящийся жилой дом, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ).
На практике банк может потребовать одновременно с подписанием кредитного договора на строительство жилого дома оформить договор об ипотеке земельного участка.
При предоставлении кредита для строительства жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона N 102-ФЗ).
Кредитные программы могут предусматривать дополнительные условия и требования на период строительства жилого дома, например:
- строительство жилого дома по договору подряда, заключенному заемщиком с аккредитованным застройщиком;
- предоставление дополнительного обеспечения (поручительство, залог иного имущества);
- установление увеличенной процентной ставки на период до завершения строительства и регистрации права собственности и ипотеки на жилой дом.
Ситуация: Как получить ипотечный кредит на покупку земельного участка и (или) строительство жилого дома? ("Электронный журнал "Азбука права", 2023) {КонсультантПлюс}
Вебинар по теме: "Договоры, сделки, обязательства: сложные вопросы, новое в правоприменительной и судебной практике".