Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом последних изменений в законодательстве и судебной практике

Блок 1. Учет и налогообложение у застройщика и у инвестора.

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.
   1. Договор на реализацию инвестиционного проекта. Судебная практика по переквалификации в отношения по договору генерального подряда для целей налогообложения. Сложности с муниципальными контрактами.
   2. Договор участия в долевом строительстве.
      • Определение финансового результата - в целом по объекту или по каждому договору в отдельности? 
        К вопросу о возможности признания убытка застройщика (Определения Верховного суда № 309-ЭС20-17578 от 17.03.2021г., № 306-ЭС20-22522 от 03.02.2021, от 15.01.2020 № 304-ЭС19-24887, от 05.06.2017 № 303- КГ17-5474).
        Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ и убыток застройщика.
   3. СЧЕТА ЭСКРОУ – БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ У ЗАСТРОЙЩИКА
      1. НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ ДО 368-ФЗ от 09.11.2020 (правоотношения до 01.01.2020)
         • Как определять выручку для целей налога на прибыль и налога на УСН застройщику, применяющему счета – эскроу (в том числе с учетом Писем Минфина РФ от 27 августа 2019 г. N 03-03-06/1/65573, от 8 октября 2019 г. N 03-11-06/2/77017, от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786, от 11.12.2019 N 03-11-06/2/96907, от 13.12.2019 N 03-11-06/2/97886, от 22 января 2020 г. N 03-07-07/3382 и др.).
         • Как быть с НДС? Письма Минфина от 16 марта 2020 г. N 03-03-06/1/19527, от 28.02.2020 N 03-07-10/14470
      2. НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ ПОСЛЕ 368-ФЗ от 09.11.2020
         • К каким правоотношениям применяется новое регулирование?
         • Какие остались неопределенности?
         • Как квалифицировать проценты по займу у застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения (ОСН, УСН)?
         • Как квалифицировать проценты по займу у застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения (ОСН, УСН)?
         • Как квалифицировать затраты на содержание застройщика для целей бухгалтерского учета (ориентируясь в том числе на нормы ПБУ ФСБУ 5/2019) и налогообложения (ОСН, УСН)?
         • Вознаграждение заказчика – застройщика (как рассчитывать, на какую дату признавать на ОСН, УСН)
         • Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика (в том числе в ситуации, когда в договоре выделено вознаграждение застройщика)
         • На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08? Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?  На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?
         • Применение ККТ при получении денег по ДДУ и по уступкам прав по ДДУ.
   4. Жилищно – строительный кооператив.
   5. Договор простого товарищества (совместной деятельности).  Договор инвестиционного товарищества. Договор строительного подряда. Агентский договор.
2. Субъекты строительных договоров (инвестор, заказчик, технический заказчик, застройщик,  подрядчик).
3. Учетная система инвестора. Принятие на учет завершенного строительством объекта: первичные учетные документы, корреспонденция счетов, эволюция подходов к выставлению счетов – фактур застройщиками. Дольщик - организация не имеет права на вычет по НДС? Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08. Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора. Компенсация затрат на выполнение работ по переносу линии электропередач, газопровода и т.д. Суммы компенсации в связи с изъятием объекта недвижимости (за исключением земельного участка) для государственных или муниципальных нужд. С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт? Уступка права требования по инвестиционным договорам. Строительно – монтажные работы для собственного потребления. Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН. Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта. Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией). Пуско-наладочные работы. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций. Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор.
4. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика. Целевое финансирование, дополнительные средства контроля за целевым использованием средств дольщиков. Бухгалтерский учет и документооборот между заказчиком и инвестором. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков. Расходы на оформление прав на земельный участок, расходы на аренду в процессе строительства. Отдельные вопросы хозяйственной деятельности заказчика: благоустройство территории,  социальные обременения органам местного самоуправления (ОМСУ), передача объектов инфраструктуры обслуживающим организациям, компенсации жильцам, инвестиционная нагрузка (передать муниципалитету часть квартир, детский садик, коммуникации и т.д.). Резерв на гарантийное обслуживание. Превышение фактических расходов на строительство над инвестиционной стоимостью у заказчика – застройщика. К вопросу об определении финансового результата по каждой квартире, а не по объекту в целом. Уплата земельного налога застройщиком. Как квалифицировать затраты на содержание застройщика? Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?
5. Контроль цен для целей налогообложения у застройщиков (судебная практика  2020 – 2021 года для застройщиков на ОСН и УСН).
6. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Блок 2. Учет и налогообложение у подрядных организаций.

1. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у подрядчика (генподрядчика, субподрядчика).
   • Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?
   • Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?
   • Неотфактурованные поставки.
   • Давальческие материалы.
   • Форма М – 29.
   • Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать.
   • Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения.
   • Бухгалтерский учет у заказчика и подрядчика. ПБУ 2/2008: объект строительства; формула расчета доходов, расходов, НЗП, финансовый резерв. Раскрытие информации по договору подряда в бухгалтерской отчетности.
   • Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл. Нормы НК РФ, письма Минфина, судебная практика (в том числе о том, что способ признания выручки "по мере готовности", предусмотренный ПБУ 2/2008, аналогичен порядку признания выручки по договорам с длительным технологическим циклом, без поэтапной сдачи работ, предусмотренному ст. 271 НК РФ).
   • Временные здания и сооружения.
   • К вопросу о необходимости применения КС – 2.
   • Можно ли генподрядчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?
   • Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?
   • Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?
   • Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?
   • Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику.
   • Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору.
   • При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?
   • Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты).
   • Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства.
   • Учет опалубки.
2. Разбираемся с нюансами
   • Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО.
   • Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ. Уплата по деятельности обособленных подразделений НДФЛ, налога на прибыль, страховых взносов. Судебная практика по штрафным санкциям.
   • Расчеты векселями в строительстве. Передача векселей в счет расчетов – выбытие ценных бумаг, которое надо оценивать по правилам ст. 280 НК РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2019 N 305-ЭС19-9969).
3. Проблемные контрагенты в строительстве. Позиция Верховного суда – 2021 по взаимоотношениям с «проблемными контрагентами» - Определение № 309-ЭС20-17277 от 25.01.2021. Судебная последних лет. Определения Верховного суда № 306-ЭС20- 11944 от 18.09.2020, № 307-ЭС19-27597 от 14.05.2020, № 305-ЭС19-16064 от 28.05.2020. 
   Расчетный путь вычетов по НДС по операциям с «проблемными контрагентами» - Решение АС Кемеровской области от 18.08.2020 по делу № А27-25588/2019, Определение Верховного суда № 309-ЭС20-17277 от 25.01.2021 и по налогу на прибыль - Решение АС КО от 27.01.2020г. по делу А27-14675/2019, Постановление 7ААС от 13.07.2020 по делу А27-14675/2019, Постановления АС УО от 23.01.2020г. по делу № А50-17644/2019, от 23.10.2020 по делу по делу № А76-46624/2019, Постановление АС ЗСО от 09.07.2020 по делу А27-17275/2019 и др. Как ПАО «Газпром» «не везло» с НДС (судебная практика 2018, 2020, 2021).
4. Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3