Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом последних изменений в законодательстве и судебной практике

БЛОК 1. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ У ЗАСТРОЙЩИКА И У ИНВЕСТОРА

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.
   • 1.1. Виды договоров и правоотношений
     • 1.1.1. Договор на реализацию инвестиционного проекта
       • 1.1.1.1. Гражданско-правовое регулирование
       • 1.1.1.2. Регулирование для целей налогообложения
         • Застройщик, не выполняющий функции подрядчика с точки зрения налогового учета аналогичен посреднику с точки зрения НДС до 01.10.2017г.
         • Средства инвестора для застройщика, не выполняющего самостоятельно работ (использующего только субподрядчиков) – целевое финансирование
         • Застройщик, не являющийся инвестором, и не выполняющий работы самостоятельно, не имеет право на вычет НДС со стоимости СМР
         • Если после окончания строительства у застройщика остаются нежилые помещения, которые будут использованы для облагаемых НДС операций, застройщик имеет право на вычет НДС
         • Застройщик, выполняющий часть работ самостоятельно, должен вести налоговый учет как по договору подряда (по аналогии с генеральным подрядчиком) – позиция № 1; есть позиция № 2 о праве на применение пп.23 п.3. ст. 149 НК, но только в части вознаграждения застройщика
         • Предоплата по договору купли – продажи будущей недвижимой вещи
         • Переквалификация для целей налогообложения в договор строительного подряда по государственным и муниципальным контрактам
       • 1.1.1.3. Реформа бухгалтерского и налогового учета у застройщика
         • На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08?
         • Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?
         • На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?
         • Бухучет у застройщика и МСФО в российском бухгалтерском учете
         • Федеральный закон 368-ФЗ от 09.11.2020
         • Как квалифицировать проценты по займу у застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения?
         • Как квалифицировать затраты на содержание застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения?
         • Вознаграждение заказчика – застройщика (как рассчитывать, на какую дату признавать) – судебная практика и письма контролирующих органов
         • Застройщик на ОСН, ДДУ без эскроу или с эскроу с правоотношениями с 01.01.2020, инвестиционный договор – как определяется вознаграждение и на какую дату?
           • Ежемесячно расчетным путем
           • На дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию
           • На дату передачи помещений инвесторам/дольщикам
           • На дату передачи последнего помещения дольщикам/инвесторам
         • Застройщик на УСН, ДДУ без эскроу или с эскроу с правоотношениями с 01.01.2020, инвестиционный договор
         • Превышение фактических расходов на строительство над договорной стоимостью у заказчика – застройщика (убыток застройщика). Определение финансового результата по объекту строительства в целом, а не по каждому договору
       • 1.1.3.10. Застройщик заключает договоры о предоставлении субсидий с банками, которые предоставляют физлицам жилищные кредиты на цели приобретения у застройщика недвижимого имущества. Что с НДФЛ и налогом на прибыль?
         • Особенности ситуации, когда у застройщика есть обязанность передать мебелированное помещение дольщику
         • Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика
     • 1.1.2. Договор участия в долевом строительстве
       • Общие положения
       • Можно ли передать управление обществом – застройщиком индивидуальному предпринимателю – управляющему?
       • Должны ли застройщики выбивать чек ККТ при получении денежных средств по договорам долевого участия от физических лиц? А по договорам уступки прав по договорам долевого участия?
       • Уголовная ответственность за нарушение 214 - ФЗ
     • 1.1.3. Жилищно-строительный кооператив
     • 1.1.4. Договор простого товарищества (совместной деятельности)
     • 1.1.5. Договор инвестиционного товарищества
     • 1.1.6. Договор строительного подряда
     • 1.1.7. Агентский договор
   • 1.2. Субъекты строительных договоров
   • 1.3. Способы осуществления строительства, их классификация. Преимущества и недостатки каждого способа в целях налогообложения, в т.ч. при совмещении функций инвестиционно-строительной деятельности. Модель: инвестор-заказчик-застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик, вопросы применения
2. Учетная система инвестора
   • 2.1. Что будет, если указать точную площадь объекта?
   • 2.2. Инвестиционные взносы
   • 2.3. Принятие на учет завершенного строительством объекта
     • 2.3.1. Принятие на учет завершенного строительством объекта – на какую дату?
     • 2.3.2. Здание с черновой отделкой – основное средство или нет (позиция Верховного суда – 2015 и позиция Высшего арбитражного суда – 2011)?
     • 2.3.3. Первичные документы
     • 2.3.4. Как выставлять счета – фактуры застройщику. Что такое сводный счет – фактура
       • 2.3.4.1. История вопроса
       • 2.3.4.2. Заказчик – застройщик на ОСН
       • 2.3.4.3. Заказчик – застройщик на УСН вправе выставить сводный счет - фактуру
       • 2.3.4.4. Мнение Высшего арбитражного суда - 2014
       • 2.3.4.5. Позиция Минфина и ФНС – 2015 по сводным счетам - фактурам
       • 2.3.4.6. Что изменилось с 01.10.2017г. с принятием Постановления Правительства РФ от 19.08.2017 № 981 (внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 "О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость)?
       • 2.3.4.7. Дольщик - организация и вычет по НДС
   • 2.4. Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08
   • 2.5. Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора
   • 2.6. Компенсация затрат
   • 2.7. С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт?
   • 2.8. Уступка права требования по инвестиционным договорам. Арбитражная практика ВАС РФ и позиция налоговых органов
     • 2.8.1. ОСН
     • 2.8.2. УСН
   • 2.9. Строительно-монтажные работы для собственного потребления
   • 2.10. Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности
   • 2.11. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН
   • 2.12. Отличие бухгалтерского и налогового учета затрат на капремонт
   • 2.13. Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта
   • 13. Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией)
   • 2.14. Пуско-наладочные работы
   • 2.15. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций
   • 2.16. Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор
   • 2.17. Предоплата по договору купли – продажи будущей недвижимой вещи (жилое помещение) не облагается НДС
3. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика – разбираем нюансы.
   • 3.1. Целевое финансирование
     • 3.1.1. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков
     • 3.1.2. Распределение затрат застройщиком
   • 3.2. Земельные отношения застройщика
     • 3.2.1. Земельный участок у застройщика в собственности - налогообложение
       • 3.2.1.1. Налоговая ставка
       • 3.2.1.2. Верховный суд РФ: налоговые льготы в отношении земель «для дачного строительства» не действуют, если собственник земли – коммерческая организация
       • 3.2.1.3. Когда надо подавать сообщение о наличии земельного участка? Бездекларационный порядок уплаты земельного налога
       • 3.2.1.4. Особенности применения повышающих коэффициентов по п.15 ст. 396 НК РФ
       • 3.2.1.5. Если меняется вид разрешенного использования
       • 3.2.1.6. Когда прекращается обязанность по уплате земельного налога?
       • 3.2.1.7. Письмо ФНС России от 16.12.2021 N БВ-4-7/17685@ «О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в третьем квартале 2021 года по вопросам налогообложения»
     • 3.2.2. Аренда земельного участка застройщиком
       • 3.2.2.1. Бухгалтерский учет арендных платежей
       • 3.2.2.2. Налоговый учет арендных платежей и платежей за право аренды
       • 3.2.2.3. Когда прекращается обязанность по уплате арендной платы?
   • 3.3. Объекты социальной и коммунальной инфраструктуры
   • 3.4. Вопросы обложения НДС услуг заказчика – застройщика при передаче нежилых помещений в жилом доме
   • 3.5. К вопросу об апартаментах
   • 3.6. Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?
   • 3.7. Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?
   • 3.8. Расторжение договора с инвестором с целью с целью в дальнейшем использовать помещение застройщиком для собственных нужд
   • 3.9. Резерв на гарантийное обслуживание
   • 3.10. Продажа незавершенного строительства – жилого дома
   • 3.11. Жилищно – строительный кооператив
   • 3.12. Нюансы заполнения декларации по налогу на прибыль застройщиком
   • 3.13. Нюансы заполнения декларации по НДС застройщиком
   • 3.14. Особенности учета у застройщика - инвестора
4. Контроль цен для целей налогообложения в строительстве
5. Использование иностранных компаний застройщиками
6. Выдача корпоративных займов. Особенности налогообложения, в том числе при наличии SPV – компаний, размещающих облигации
   • 6.1. Общие положения
   • 6.2. Налоговые последствия беспроцентных займов и займов под более низкий процент, чем привлечены средства
   • 6.3. Переквалификация займа в «не займ» и даже во взнос в уставный капитал
   • 6.4. Займ от ИП на УСН или от самозанятого – при взаимозависимости надо доказывать деловую цель!
   • 6.5. Переквалификация выданных взаимозависимыми обществами займов (срок возврата которых не наступил) предпринимателю в доход физического лица от дивидендов (с начислением НДФЛ)
7. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства
8. Договор простого товарищества
   • 8.1. Можно ли внести в качестве вклада в совместную деятельность профессиональные навыки, сформированную годами базу подрядных строительных организаций, как это будет отражено в  бухгалтерском учете совместной деятельности? Каков порядок оценки? Оформления и учета?
   • 8.2. Регулирование в области бухгалтерского учета
   • 8.3. Регулирование в области налогового учета
   • 8.4. Обособленный налоговый учет в рамках совместной деятельности
   • 8.5. НДС по деятельности товарищества
9. Договор инвестиционного товарищества.
   Использование паевых инвестиционных фондов застройщиками
   • 1. Общие положения
   • 2. Налогообложение операций ПИФ
     • 2.1. Общие вопросы, связанные с передачей имущества в ПИФ
     • 2.2. НДС
     • 2.3. Налог на имущество
     • 2.4. Земельный налог
     • 2.5. Налогообложение при получении дохода пайщиками ПИФ
     • 2.6. Может ли организация – пайщик паевого инвестиционного фонда применять упрощенную систему налогообложения?
     • 2.7. Может ли пайщик – физическое лицо облагать доходы от ПИФ как доходы от предпринимательской деятельности?
     • 2.8. Требования к пайщику фонда недвижимости и комбинированного фонда

БЛОК 2. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ У ПОДРЯДНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

1. Нюансы учета материалов
   • 1.1. Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?
   • 1.2. Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?
   • 1.3. Принятие к учету материалов. Резерв под обесценение
   • 1.4. Неотфактурованные поставки
   • 1.5. Давальческие материалы
   • 1.6. Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать
   • 1.7. ГИБДД помогает ФНС
   • 1.8. Использование сервиса Гугл Карты в налоговом споре
2. Применение формы М-29. Использование материалов, не предусмотренных сметой
3. Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения
4. Бухгалтерский учет подрядчика. ПБУ 2/2008
   • 4А. Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл
5. Особенности учета у подрядчика на УСН доходы, уменьшенные на величину расходов
6. Временные здания и сооружения
7. Необходимость применения КС – 2, КС – 6, КС – 6а
   • 7.1. Общий подход к оформлению первичных документов
   • 7.2. Можно ли заказчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ заказчику передается после выполнения всего объема работ?
   • 7.3. Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ заказчику передается после выполнения всего объема работ?
   • 7.4. Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?
   • 7.5. Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?
   • 7.6. Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику
   • 7.7. Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору
   • 7.8. При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?
   • 7.9. Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты)
   • 7.10. Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства
   • 7.11. Учет опалубки
   • 7.12. Компенсация расходов не облагается НДС
   • 7.12. Разница между трудовыми и гражданско-правовыми договорами. Услуги ИП и самозанятых
   • 7.15. Патент у ИП в строительстве            
8. Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО
   • 8.1. Регулирование в части СРО с 01.07.2017г.
   • 8.2. Сообщение в ИФНС о вступлении в СРО
   • 8.3. Последствия нарушения условия о членстве в СРО
     • 8.3.1. Гражданский кодекс
     • 8.3.2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
     • 8.3.3. Уголовный кодекс
     • 8.3.4. Налоговые последствия
     • 8.3.5. Проблемные контрагенты в строительстве. Взыскание НДС, пени, штрафа как убытка (ст. 15 ГК) с контрагента, в вычетах по операциях с которым отказала ФНС и сделала доначисления на основании проверки, даже если в договоре не были сформулированы заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) – п.19 Обзора судебной практики № 4 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022), Определение Верховного суда 302-ЭС21-5294 от 09.09.2021. Формулирование условий договора таким образом, чтобы у поставщика была обязанность возместить имущественные потери покупателю после добровольного уточнения покупателем налоговых обязательств по НДС на основании информационного письма ФНС (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2022 N 310-ЭС21-26455, Постановление АС ЦО по делу № А14-1917/2021 от 15.12.2021).
9. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ
   • 9.1. Понятие обособленного подразделения с точки зрения Гражданского Кодекса
   • 9.2. Понятие обособленного подразделения с точки зрения Налогового Кодекса
   • 9.3. Сообщение о создании обособленного подразделения
   • 9.4. Обособленное подразделение в том же муниципальном образовании - надо ли сообщать?
   • 9.5. При каких работах в области строительства формируется обособленное подразделение?
   • 9.6. Немного «старой» судебной практики
   • 9.7. У подрядчика на стройплощадке - обособленное подразделение?
     • 9.7.1. Еще раз к вопросу о судебной практике
     • 9.7.2. В случае, когда работники организации направляются в командировку на объекты заказчика или генподрядчика и он обеспечивает проживание обособленного подразделения не возникает?
     • 9.7.3. Разве при направлении в командировку обособленное подразделение не возникает?
     • 9.7.4. Позиции Верховного суда - 2017
     • 9.7.5. Уплата НДФЛ и отчетность по НДФЛ по обособленным подразделениям
     • 9.7.6. Уплата налога на прибыль по обособленным подразделениям
     • 9.7.7. Уплата страховых взносов и отчетность по ним при наличии обособленных подразделений
10. Расчеты векселями в строительстве